Time value of money

A.                Pengertian Konsep Nilai Waktu Uang

Dalam membedakan nilai uang saat ini dan uang di masa depan digunakanlah teori time value of money. Secara bahasa, time value of money adalah nilai waktu uang. Namun secara definisi, time value of money adalah nilai uang dari beberapa waktu yang berbeda, terkadang nilai uang dimasa depan atau nilai uang saat ini. Uang yang secara nominal sama namun memiliki nilai yang berbeda di waktu yang berbeda lebih disebabkan oleh opportunity cost yang dimiliki uang tersebut.

Secara konseptual dapat dikatakan bahwa nilai waktu uang akan mengalami perubahan sejalan dengan perubahan waktu. Perubahan nilai ini disebabkan oleh adanya tingkat bunga yang mempengaruhinya. Besar kecilnya perubahan nilai ini akan sangat tergantung pada besarnya tingkat dan lamanya waktu.

Nilai uang Rp. 100.000 sekarang tidak akan sama nilai dengan nilai uang Rp. 100.000 beberapa tahun lagi. Perbedaan nilai ini disebabkan oleh adanya kesempatan dari nilai tersebut untuk menghasilkan bunga.

Dalam kehidupan yang berorientasi pada bisnis keputusan keuangan senantiasa mempertimbangkan nilai waktu dari uang. Oleh karena itu perlu bagi kita untuk memahami betul konsep-konsep tentang nilai waktu dari uang. Seperti misalnya dalam kaitannya dengan penanaman investasi, kebijakan kredit dan sebagainya. Secara konsep pembahasan nantinya akan dilihat dari dua aspek waktu, yaitu niolai sekarang (present value) dan nilai dimasa yang akan datang (future value).

Konsep ini penting disadari karena dalam situasi inflasi dianggap tidak terlalu serius, perusahaan mungkin menggunakan historical cost dalam pencatatan transaksi keuangan, dan diterapkan prinsip bahwa satuan moneter dianggap sama. Padahal nilai uang pada waktu yang berbeda tidaklah bisa dianggap sama.
Konsep time value of money ini sebenarnya ingin mengatakan bahwa jika Anda punya uang sebaiknya -bahkan seharusnya- diinvestasikan, sehingga nilai uang itu tidak menyusut dimakan waktu. Sebab, jika uang itu didiamkan, ditaruh di bawah bantal, brankas, atau lemari besi maka uang itu tidak bekerja dan karenanya nilainya semakin lama semakin turun.

Manfaat time value of money adalah untuk mengetahui apakah investasi yang dilakukan dapat memberikan keuntungan atau tidak. Time value of money berguna untuk menghitung anggaran. Dengan demikian investor dapat menganalisa apakah proyek tersebut dapat memberikan keuntungan atau tidak. Dimana investor lebih menyukai suatu proyek yang memberikan keuntungan setiap tahun dimulai tahun pertama sampai tahun berikutnya.

B.                 Pentingnya time value of money

Kenapa time value of money penting? Setidak-tidaknya terdapat dua alasan kenapa demikian,Pertama, resiko pendapatan di masa mendatang lebih tinggi dibandingkan dengan pendapatan saat ini. Kedua, ada biaya kesempatan (opportunity cost) pendapatan masa mendatang. Jika pendapatan diterima sekarang, kita bisa menginvestasikan pendapatan tersebut (misal pada tabungan), dan akan memperoleh bunga tabungan.

Nilai waktu uang merupakan konsep sentral dalam manajemen keuangan. Ada beberapa pakar yang mengatakan bahwa pada dasrnya manajemen keuangan merupakan aplikasi konsep nilai waktu uang. Pemahaman nilai waktu uang sangat penting dalam studi manajemen keuangan. Banyak keputusan dan tekhnik dalam manajemen keuangan yang memerlukan pemahaman nilai waktu uang. Biaya modal, analisis keputusan investasi (penganggaran modal), analisis alternatif dana, penilaian surat berharga, penetapan skedul pelunasan hutang, investasi, pembelian peralatan merupakan contoh-contoh tekhnik dan analsisis yang memerlukan pemahaman konsep nilai waktu uang. Oleh karena itu penting untuk mengetahui konsep waktu dari uang sebelum mempelajari materi yang lain. Uang yang dimiliki sekarang jauh lebih berharga dibandingkan dengan uang yang akan diterima tahun depan, karena uang yang kita miliki sekarang dapat diinvestasikan, ditabung atau didepositokan yang dapat menghasilkan bunga sehingga nilainya lebih tinggi.

C.                 Perhitungan-perhitungan nilai uang dari waktu

1.      Bunga Tetap

       Perhitungan bunga ini sangat sederhana, yang diperhitungkan dengan besarnya pokok yang sama dan tingkat bunganya yang juga sama pada setiap waktu.Walaupun pokok pinjaman pada kenyataannya sudah berkurang sebesar angsuran pokok pinjaman namun dalam perhitungan ini tetap digunakan standar perhitungan yang sama.

Contoh:
Perusahaan akan meminjam uang dari bank untuk membiayai proyek investasi sebesar Rp 10.000.000,00 dengan bunga 15% per tahun dalam waktu 4 tahun dan diangsur 4 kali. Jadi besarnya bunga pada setiap tahun, mulai tahun kedua tidak mendasarkan pada sisa pinjamannya. Apabila diformulasikan:

I = P . n . i

Dimana :

I = Besarnya keseluruhan bunga

P = Besarnya pinjaman

n = Jumlah tahun/bulan

i = Tingkat bunga

Sedangkan jumlah yang harus dibayarkan :

F          = P + I

= P + P . n .i

= P ( 1 + P . n . i )

Dari contoh tersebut bila tanpa menggunakan tabel, maka bunga yang harus dibayarkan selama 4 tahun.

I           = P . n . i

= Rp. 10.000.000 . 4 . 15%

I           = Rp. 6.000.000

Oleh karena itu pemohon harus mngembalikan hutangnya :

F          = P ( 1 + n . i )

= Rp. 10.000.000 ( 1 + 4 . 15% )

= Rp. 16.000.000

2.      Nilai Majemuk ( Compound Value)

Apabila bunga yang diperoleh setiap periode yang didasarkan pada pinjaman pokok ditambah dengan setiap beban bunga yang terakumulasi sampai dengan awal periode tersebut, maka bunga itu disebut bunga majemuk. Bunga majemuk lebih sering digunakan dalam praktik komersial modern.

Perbedaan yang terjadi disebabkan oleh pengaruh pemajemukkan (compounding). Perhitungan bunganya dilakukan berdasarkan pinjaman pokok dan bunga yang dihasilkan pada periode sebelumnya. Perbedaan tersebut akan semakin besar bila jumlah uang semakin sebesar,atau periode lebih lama.

Nilai Majemuk ( compound value ) adalah merupakan penjumlahan dari sejumlah uang permulaan/pokok dengan bunga yang diperolehnya selama periode tertentu, apabila bunga tidak diambil pada setiap saat.
Jadi F ( Future ) untuk tahun ke – n :

Fv = Pv ( 1 + i )^n

Dimana :

Fv = besarnya pokok dan bunga pada tahun ke-n

Pv = besarnya pokok pinjaman

i = tingkat bunga

n = jumlah tahun

Dalam praktek ( 1 + i )n telah dituangkan dalam bentuk tabel yang diistilah dengan interest factor ( IF ) sehingga rumus tersebut akan menjadi :

Fv = P ( IF ) n

                                                                                          

Contoh: Apabila seorang pengusaha tekstil ingin berinvestasi dan dana investasinya diperoleh dari pinjaman bank sebesar Rp. 10.000.000 untuk membeli mesin tekstil dengan jangka waktu 5 tahun dengan bunga yang dikenakan sebesar 15% per tahun. Berapa jumlah yang harus dibayarkan oleh perusahaan tersebut pada akhir tahun ke 5?

FV        = PV (1 + i)^n

= 10.000.000 (1+ 0,15)^5

= 20.113.572

Jadi dengan perhitungan sederhana itu, disimpulkan bahwa dengan meminjam dana dari Bank sebesar Rp. 10.000.000 di tahun ke 1 maka pada jatuh tempo di akhir tahun ke-5 jumlah yang harus dibayarkan oleh perusahaan mencapai Rp. 20.113.752.

3.      Nilai Sekarang ( Present Value )

Present Value ( nilai sekarang ) merupakan kebalikan dari compound value ( nilai majemuk ) adalah besarnya jumlah uang, pada permulaan periode atas dasar tingkat bunga tyertentu dari ejumlah uang yang baru akan diterima beberapa waktu / periode yang akan datang. Jadi present value menghitung nilai uang pada waktu sekarang bagi sejumlah uang yang baru akan kita miliki beberapa waktu kemudian. Formula dari compound value ( nilai majemuk ) adalah :

Fv = Pv ( 1 + i )n

Maka kebalikannya sebagai present value ( nilai sekarang ) sama dengan :

Pv = Fv / ( 1 + i )n

Atau
Pv = Fv ( 1 + i )-n

Dimana :

Fv = Nilai yang akan datang / future value tahun ke – n

Pv = Nilai sekarang / present value

i = tingkat bunga

n = jumlah tahun

Faktor ( 1 + i )-n diistilahkan d Contoh : Saat pensiun 25 tahun lagi saya akan mendapatkan uang Rp. 500.000.000, berapakah nilai uang Rp. 500.000.000 saat ini, dengan asumsi pemerintah mampu mempertahankan inflasi satu digit, misal 8% per tahun?

PV        = FV / (1 + i)^n

= 500.000.000 / (1 + 0.08)^25

= 73.008.952

Jadi, dengan perhitungan sederhana itu, uang Rp. 500.000.000 pada 25 tahun lagi sama nilainya dengan uang Rp. 73.008.952 saat ini dengan asumsi inflasi konsisten sebesar 8% setiap tahun selama 25 tahun.

Dapat disimpulkan bahwa konsep time value of money dapat digunakan untuk menggambarkan nilai uang di masa depan atau nilai saat ini yang dapat dimanfaatkan untuk memberikan pandangan berapa uang yang diterima atau yang harus dibayarkan setelah jatuh tempo. Selain itu, dapat juga terlihat berapa nilai saat ini ketika kita menerima uang di masa depan dengan Discount Factor

4.      Nilai yang akan datang (Future Value)

Nilai yang akan datang (future value) adalah nilai uang diwaktu akan datang dari sejumlah uang saat ini atau serangkaian pembayaran yang dievaluasi pada tingkat bunga yang berlaku. Ada lima parameter yang ada dalam fungsi fv(), yaitu :

Rate, tingkat suku bunga pada periode tertentu bisa per bulan ataupun per tahun.

Nper, jumlah angsuran yang dilakukan

Pmt, besar angsuran yang dibayarkan.

Pv, nilai saat ini yang akan dihitung nilai akan datangnya.

Type, jika bernilai 1 pembayaran dilakukan diawal periode, jika bernilai 0 pembayaran dilakukan diakhir periode.

Rumus yang digunakan:

Formula Future Value sbb:

Fv = Po (1+r)^n

            Fv = nilai pada tahun ke- n

            Po = nilai pada tahun ke- 0

            r    = tingkat bunga

            n   = periode

Contoh :

Budi menabung selama 5 tahun berturut-turut dengan jumlah yang sama yaitu Rp.2.000.000 / tahun. Dengan tingkat bunga 10% tahun, berapa tabungan Budi pada tahun ke-5 ?

Jawab :

FVn    =           X [ (1 + r)ⁿ - 1 ] / r      

FVA₅   = 2.000.000 [ (1 + 0,1)⁵-1 ]/0,1

                                                = 2.000.000 [ 6,105]

= Rp 12.210.000

5.      Nilai Majemuk dari Annuity

Annuity merupakan seri dari pembayaran sejumlah uangf dengan sejumlah yang sama selama periode waktu tertentu pada tingkat bunga tertentu. Pembayaran ini dapat dilakukan pada akhir tahun yang berjalan.
Maka perhitungannya dapat dirumuskan :

F = A ( 1 + i )n – 1 / i

Dimana :

F = Nilai sejumlah uang pembayaran seri

A = Besarnya pembayaran

i = tingkat bunga

n = jumlah tahun

Maka (1 + i)n – 1 / i diebut ebagai equal series compound amount factor yang dapat diperhitungkan.

6.      Nilai Sekarang dari Annuity

Perhitungan nilai sekarang ( present value ) dari suatu annuity adalah kebalikan dari perhitungan jumlah nilai majemuk dari suatu annuity.
Maka perhitungannya dapat dirumuskan :

Fn = A ( i / ( 1 + i )n – 1)

Dimana :

Fn = Jumlah semua penerimaan – penerimaan dinilai sekarang

A = Penerimaan setiap saat

i = Tingkat bunga

n = Jumlah tahun

7.      Internal Rate of Return

Adalah suku bunga yg menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan, atau penerimaan kas, dengan pengeluaran investasi awal.

Teknik perhitungan dengan IRR banyak digunakan dalam suatu analisis investasi, namun relatif sulit untuk ditentukan karena untuk mendapatkan nilai yang akan dihitung diperlukan suatu 'trial and error' hingga pada akhirnya diperoleh tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol. IRR dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga yang akan menyamakan present value cash inflow dengan jumlah initial investment dari suatu proyek. Dengan kata lain, IRR adalah tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol, karena present value cash inflow pada tingkat bunga tersebut akan sama dengan initial investment. Suatu usulan proyek investasi akan diterima jika IRR > cost of capital dan akan ditolak jika IRR < cost of capital. Perhitungan IRR untuk pola cash flow yang bersifat seragam (anuitas), relatif berbeda dengan yang berpola tidak seragam.

Jika pada saat NPV = 0, nilai IRR sebesar 15%, maka tingkat pengembalian investasi adalah 15%. Keputusan menerima atau menolak rencana investasi dilakukan berdasarkan hasil perbandingan IRR dengan tingkat pengembalian investasi yang diinginkan (r). Jika r yang diinginkan adalah 18%, sementara IRR hanya 15%, maka rencana investasi ditolak, dan begitu juga sebaliknya.

IRR dapat dicari dengan cara mencoba-coba menggunakan discounting factor sedemikian rupa sehingga mendapatkan NPV = 0. Namun, hal ini cukup sulit untuk dilakukan. IRR dapat dicari dengan lebih mudah jika kita mengetahui 2 perhitungan NPV dengan hasil positif dan NPV dengan hasil negatif. Setelah itu kita bisa menggunakan rumus iterpolasi sebagai berikut :      

IRR = %terendah + (NPV%terendah/jarak 2 NPV) x (%tertinggi-%terendah)

D.                 Konsep Ekuivalensi

Untuk menjelaskan konsep ekuivalensi, misal seseorang meminjam uang sebesar Rp 1.000,- dan sepakat untuk mengembalikan dalam waktu 4 tahun dengan tingkat suku bunga 10% per tahun. Terdapat banyak cara untuk membayarkan kembali pokok pinjaman dan bunga untuk menunjukkan konsep ekuivalensi , seperti pada table berikut. Ekuivalensi disini berarti semua cara pembayaran yang memiliki daya tarik yang sama bagi peminjam.

Table Berbagai Cara Pembayaran Pinjaman

Tahun	Jumlah Pinjaman pada awal tahun	Bunga pinjaman untuk tahun tersebut	Total pinjaman pada akhir tahun	Pinjaman pokok yang dibayarkan	Total pembayaran pada akhir tahun
Cara 1 : Pada setiap akhir tahun dibayar satu per empat pinjaman pokok ditambah bunga yang jatuh tempo.
1	1.000,00	100,00	1.100,00	250,00	350,00
2	750,00	75,00	825,00	250,00	325,00
3	500,00	50,00	550,00	250,00	300,00
4	250,00	25,00	275,00	250,00	275,00
	2.500,00	250,00		1.000,00	1.250,00
Cara 2 : Pada setiap akhir tahun dibayar bunga yang jatuh tempo, pinjaman pokok dibayarkan kembali pada akhir tahun ke-4.
1	1.000,00	100,00	1.100,00	0,00	100,00
2	1.000,00	100,00	1.100,00	0,00	100,00
3	1.000,00	100,00	1.100,00	0,00	100,00
4	1.000,00	100,00	1.100,00	1.000,00	1.100,00
	4.000,00	400,00		1.000,00	1.400,00
Cara 3 : Pada setiap akhir tahun dilakukan pembayaran yang sama besar, yang terdiri dari sejumlah pinjaman pokok dan bunga yang jatuh tempo.
1	1.000,00	100,00	1.100,00	215,47	315,47
2	784,53	78,45	862,98	237,02	315,47
3	547,51	54,75	602,26	260,72	315,47
4	286,79	28,68	315,47	286,79	315,47
	2.168,79	261,88		1.000,00	1.261,88
Cara 4 : Pokok pinjaman dan bunga dibayarkan dalam satu kali pembayaran di akhir tahun ke-4.
1	1.000,00	100,00	1.100,00	0,00	0,00
2	1.100,00	110,00	1.210,00	0,00	0,00
3	1.210,00	121,00	1.331,00	0,00	0,00
4	1.331,00	133,10	1.464,10	1.000,00	1.464,10
	4.641,00	464,10		1.000,00	1.464,10

Meskipun total pembayaran kembali  uang pinjaman berbeda menurut caranya, tetapi bisa ekuivalensi satu sama lain merupakan konsep yang penting dalam ekonomi teknik.

Ekuivalensi tergantung pada :

1. Tingkat suku bunga
2. Jumlah uang yang terlibat
3. Waktu menerima dan / atau pengeluaran uang.
4. Sifat yang berkaitan dengan pembayaran bunga terhadap modal yang ditanamkan dan modal awal yang diperoleh kembali.

Jika tingkat suku bunga konstan pada 10% untuk cara pembayaran apapun, maka semua cara pembayaran tersebut ekuivalen. Seseorang bisa secara bebas meminjam dan meminjamkan pada tingkat suku bunga 10%. Tidak ada bedanya pada pokok pinjaman dibayarkan dalam umur pinjaman atau baru dibayar kembali pada akhir athun ke-4.

E.                 Nilai Waktu dari Uang dalam Investasi

Investasi merupakan pengeluaran modal untuk pembelian aset (asset) fisik seperti pabrik, mesin, peralatan, dan persediaan, yaitu investasi fisik atau rill. Dalam analisis ekonomi, istilah investasi khususnya dihubungkan dengan investasi fisik. Investasi fisik menciptakan aset baru yang akan menambah kapasitas produksi suatu negara, sementara investasi keuangan hanya memindahkan kepemilikan dari yang ada dari seseorang atau lembaga kepada yang lain.

Kebijaksanaan investasi akan terkait masa yang akan datang, tetapi dalam penilaian menguntungkan tidaknya akan dilaksanakan pada saat sekarang. Dengan demikian terutama penerimaan bersih dari pelaksanaan investasi yang akan diterima pada waktu yang akan datang harus dinilai sekarang, apakah penerimaan sekali atau berangsur-angsur/seri dengan menggunakan perhitungan-perhitungan tersebut di atas (Basri, 1989).

Penerimaan pada waktu yang akan datang pada dasarnya adalah net cash flow dari pelaksanaan investasi yang akan terdiri dari:

-   Biaya proyek/investasi awal (initial outlays). Biaya ini meliputi biaya untuk memperoleh investasi tersebut dan biaya-biaya investasinya serta modal kerja untuk membiayai operasi awal dari proyek investasi yang bersangkutan.

-   Cash flow dan cash outflow selama proyek investasi berjalan.

-   Nilai residu dari proyek investasi yang bersangkutan.

-   Cash inflow dan cash outflow lain-lain di luar proses pelaksanaan proyek investasi tersebut.

Investasi yang dilakukan saat ini tidak serta merta menghasilkan pendapatan saat ini juga, tetapi memerlukan waktu. Semakin tinggi jumlah investasi yang ditanamkan, tenggang waktunya semakin panjang. Misalnya, seorang pengusaha restoran ingin memperbesar usahanya dengan membeli gedung baru, meja makan, dan peralatan-peralatan baru. Membutuhkan waktu kurang dari satu tahun untuk mewujudkan keinginannya. Contoh lain seorang pengusaha garmen ingin memperluas usahanya dengan membeli mesin-mesin baru, memperluas area pabrik. Ia memerlukan waktu yang relatif lebih lama daripada pengusaha restoran.Oleh karena itu, pertimbangan pokok dari keputusan investasi adalah berapa nilai sekarang (present value) dari uang yang akan kita peroleh pada masa mendatang atau berapa nilai uang masa mendatang (future value) dari jumlah yang diinvestasikan saat ini.

a.         Nilai Sekarang (Present Value)

Misalnya, Andhika ditawari sebuah rencana usaha dengan investasi awal sebesar Rp100 juta. Berdasarkan proposal, lima tahun kemudian nilai nominal uang yang dia peroleh adalah Rp161 juta. Hal yang menjadi pertanyaan, apakah nilai Rp161 juta lima tahun mendatang lebih besar daripada Rp100 juta saat ini? Jika ya, proposal tersebut diterima, dan jika sebaliknya, proposal tersebut ditolak. Untuk mengetahui nilai sekarang dari investasi tersebut dapat dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut:

            Nilai sekarang (present value)dari Rp161 juta yang akan diterima lima tahun mendatang adalah Rp80,1 juta. Karena nilainya lebih kecil dari investasi awal (Rp100 juta), proposal usaha ditolak. Usaha tersebut justru akan membuat nilai riil uang yang diinvestasikan semakin kecil.

b.         Nilai Masa Mendatang (Future Value)

Dalam kasus tersebut, jika dilihat dari nilai uang masa mendatang, dasar pengambilan keputusan terhadap proposal yang ditawarkan adalah berapa nilai lima tahun mendatang dari uang yang diinvestasikan saat ini. Jika nilai Rp161 juta lima tahun mendatang lebih besar daripada nilai masa mendatang yang diharapkan, proposal usaha tersebut diterima. Sebaliknya, jika Rp161 juta lebih kecil dari nilai yang diharapkan, proposal ditolak. Nilai masa mendatang dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:

            Diketahui nilai awal investasi Rp100 juta. Hitung nilai masa mendatang jika investasi selama lima tahun dengan tingkat bunga 5% pertahun.

Penyelesaian:

F = 100 (1 + 0,15)5

F = 100 (2,01)

F = 201 juta

Karena nilai mendatang yang diharapkan dari investasi saat ini adalah minimal Rp201juta. Adapun nilai yang ditawarkan dalam proposal Rp161 juta, berarti proposal ditolak. Investasi yang diharapkan. Agar lebih jelas, perhatikan contoh berikut.

Kriteria Investasi

Ada empat kriteria investasi yang digunakan untuk memutuskan diterima atau ditolaknya rencana investasi, yaitu sebagai berikut.

a.         Payback Period (Periode Pulang Pokok)

Payback Period (periode pulang pokok) yaitu waktu yang dibutuhkan agar investasi yang direncanakan dapat dikembalikan atau waktu yang dibutuhkan untuk mencapai titik impas.

b.         Benefit/Cost Ratio (B/C Ratio)

Benefit/Cost Ratio (B/C ratio) digunakan untuk mengukur mana yang lebih besar, biaya yang dikeluarkan dibanding hasil (output) yang diperoleh. Jika nilai B/C = 1, output yang dihasilkan sama dengan biaya yang  dikeluarkan. Jika nilai B/C < 1 dan B < C artinya output yang dihasilkan lebih kecil dari biaya yang dikeluarkan, dan sebaliknya. Umumnya proposal investasi diterima jika B/C > 1, sebab output yang dihasilkan lebih besar dari biaya yang telah dikeluarkan.

c.          Net Present Value (NPV)

Untuk membuat hasil investasi lebih akurat, akan lebih baik memperhitungkan nilai waktu dari uang. Karena bisa saja sebuah proposal proyek, berdasarkan nilai nominal menghasilkan B/C > 1, namun nilai sekarangnya sangat kecil. Melalui net present value kita dapat langsung menghitung selisih nilai sekarang dari biaya total dengan penerimaan total bersih. Suatu proposal akan diterima jika NPV > 0, sebab nilai sekarang dari penerimaan total lebih besar daripada nilai sekarang dari biaya total.

d.         Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat pengembalian nilai investasi, dihitung pada saat NPV sama dengan nol. Keputusan menerima atau menolak rencana investasi dilakukan berdasarkan hasil perbandingan IRR dengan tingkat pengembalian investasi yang diinginkan (r).

F.                  Faktor-Faktor yang Memengaruhi Tingkat Investasi

Sebagai sebuah keputusan yang rasional, investasi sangat ditentukan oleh dua faktor utama, yaitu sebagai berikut.

a.         Tingkat Pengembalian yang Diharapkan

1)         Kondisi Internal Perusahaan

Kondisi internal perusahaan adalah faktor-faktor yang berada di bawah kontrol perusahaan, misalnya tingkat efisiensi, kualitas SDM, dan teknologi yang digunakan.

2)         Kondisi Eksternal Perusahaan

Kondisi eksternal perusahaan, di antaranya mengenai perkiraan tingkat produksi, pertumbuhan ekonomi domestik maupun internasional, kebijakan pemerintah, dan faktor sosial politik.

b.         Tingkat Bunga

Hal yang paling menentukan besarnya tingkat bunga sebagai biaya investasi adalah tingkat bunga pinjaman. Semakin tinggi tingkat bunganya, biaya investasi semakin mahal, akibatnya minat berinvestasi makin menurun.

sumber :  http://dwi-chuichi.blogspot.com/2014/01/time-value-of-money.html